[수원부동산전문변호사] 건물인도 강제집행 비용, 얼마나 나오나요 — 항목별 예상 산정표

안녕하세요, 법률사무소 강현입니다.

명도소송에서 이겼는데도 상대방이 여전히 건물을 비워주지 않으실 때, 저희 사무소에 이런 질문이 많이 들어오는데요.

"명도판결 받았는데 세입자가 안 나갑니다. 강제집행 비용이 얼마나 나올까요?"

"집행관 수수료만 내면 되는 줄 알았는데, 노무비랑 창고 보관료까지 청구된다고 해서 당황스럽습니다."

판결문을 손에 쥐고도 언제 비워질지 알 수 없는 답답함, 이미 밀린 임대료에 집행 비용까지 얹어야 하는 부담 — 임대인 입장에서는 재산이 묶여 있는 시간이 길어질수록 초조해지실 수밖에 없습니다.

오늘은 건물인도 강제집행 비용이 실제로 어떤 항목으로, 얼마나 나오는지 정리해드리겠습니다. 어떤 항목이 반드시 나오고 어떤 항목은 사안에 따라 달라지는지, 그리고 그 비용을 상대방에게 어떻게 돌려받을 수 있는지까지 함께 보시면 도움이 됩니다.

한눈에 보기

건물인도 강제집행 비용은 집행관 수수료, 노무비, 창고 보관료, 열쇠공 비용 네 가지가 핵심 항목입니다. 규모와 점유 상태에 따라 달라지지만, 일반 상가 1개 호실 기준 수백만 원 단위에서 형성되는 경우가 많습니다. 집행 비용은 원칙적으로 채무자(퇴거 대상자)가 부담하며, 「민사집행법」 제53조와 「민사집행규칙」 제24조에 근거해 회수를 검토할 수 있습니다.

핵심 포인트

• 필수 항목 4가지: 집행관 수수료 / 노무비 / 창고 보관료 / 열쇠공 비용

• 선납 원칙: 강제집행 신청 시 채권자(임대인)가 예납금을 먼저 납부하는 실무 구조

• 집행권원 필수: 명도판결 확정 + 집행문 부여 + 송달증명이 있어야 신청 가능

• 평균 기간: 계고(예고) 후 실집행까지 약 2~4주 소요되는 경우가 많음

• 비용 회수: 「민사집행규칙」 제24조에 따른 집행비용 확정 결정 신청 검토 가능

건물인도 강제집행 비용은 왜 예상보다 많이 나올까요

강제집행 비용이 임대인이 예상하신 금액보다 커지는 데에는 몇 가지 구조적인 이유가 있습니다.

첫째, 집행관 수수료만 드는 것이 아닙니다. 실제로는 짐을 꺼내고 옮기는 노무 인력비, 짐을 보관할 창고 임차료, 문이 잠겨 있을 때 강제 개문에 필요한 열쇠공 비용, 그리고 사안에 따라 사다리차·트럭 비용까지 함께 발생합니다.

둘째, 점유자가 짐을 자발적으로 옮기지 않고 남겨둔 상태에서 집행이 이루어지면, 그 짐(유체동산)은 그 자리에 방치할 수 없는데요. 「민사집행법」 제258조 제3항·제5항에 따라 집행관이 유체동산을 목록화한 뒤 채무자 비용으로 보관하게 됩니다. 이 보관 비용이 하루 단위로 누적되기 때문에, 점유자가 짐을 찾아가지 않을수록 임대인이 예납한 금액이 늘어나는 구조입니다.

셋째, 「민사집행법」 제258조는 부동산 인도집행의 방법을 규정하고 있고, 같은 법 제53조는 강제집행 비용을 채무자가 부담한다고 정하고 있습니다. 다만 실무상 채권자가 이를 먼저 예납한 뒤 집행 절차와 집행비용 확정 결정을 통해 회수하는 구조로 운영됩니다.

풀어쓰면, 유체동산이란 세입자가 건물 안에 두고 간 가구·집기·재고 같은 동산을 말합니다. 이 짐을 어떻게 처리하느냐에 따라 창고 보관료가 크게 달라집니다.

언제까지 집행을 진행해야 할까요

명도판결이 확정되었다고 해서 무한정 강제집행을 미룰 수 있는 것은 아닙니다.
시점에 따라 임대인이 부담해야 하는 손실이 계속 늘어나는 구조라, 다음 세 가지 시점을 특히 유의하셔야 하는데요.

첫째, 판결 확정 직후입니다.
판결이 확정되면 곧바로 집행문 부여 신청과 송달증명원을 준비해 강제집행을 신청할 수 있습니다. 이 시점을 놓치고 몇 개월이 흐르면, 그 사이 발생한 차임 상당 부당이득이 계속 쌓이게 됩니다.

둘째, 계고(집행 예고) 이후 실집행까지의 2~4주입니다.
집행관이 현장에 나가 계고장을 붙이고 실집행 날짜를 통보한 뒤, 실제 집행일까지는 통상 2주에서 4주 정도가 걸리는 경우가 많습니다. 이 기간 안에 점유자가 자진 인도할 가능성도 있어, 협상과 집행을 병행하는 것이 실무적입니다.

셋째, 유체동산 매각 시점입니다.
「민사집행법」 제258조 제6항에 따르면, 채무자가 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관이 집행법원의 허가를 받아 그 동산을 매각하고, 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁할 수 있습니다. 이 절차가 늦어질수록 창고 보관료가 계속 누적됩니다.

집행권원의 소멸시효, 부당이득반환청구권의 소멸시효, 유체동산 매각 절차의 진행 시기 등은 사안별로 달라지므로 담당 변호사와 시점을 미리 점검해볼 수 있습니다.

건물인도 강제집행은 어떤 순서로 진행되나요

저희 사무소가 명도집행을 조력할 때 밟는 단계별 프로세스는 다음과 같습니다.

Step 1. 상담 및 분석

임대차계약서, 판결문(또는 조정조서·화해권고결정), 미납 차임 내역, 점유 현황을 확인합니다. 이미 판결이 있으신 경우, 집행문 부여가 가능한 상태인지부터 점검합니다.

Step 2. 내용증명 및 보전처분 검토

집행 전 단계에서 점유이전금지가처분이 필요한지 검토합니다. 여기서 점유이전금지가처분이란, 소송 중 또는 판결 전후로 점유자가 제3자에게 바뀌지 못하도록 막는 잠정 처분을 말합니다. 이 절차 없이 집행에 들어갔다가 점유자가 바뀐 사실이 확인되면, 집행이 사실상 어려워지는 경우가 많습니다.

Step 3. 집행권원 확보와 집행문 부여

「민사집행법」 제28조에 따라 집행문을 부여받고, 판결정본 송달증명원을 발급받아 강제집행 신청 서류를 완성합니다.

Step 4. 부동산인도 강제집행 신청 및 예납금 납부

관할 지방법원 집행관 사무소에 부동산인도 강제집행 신청을 접수합니다. 이때 집행관 수수료, 노무비, 창고 보관료 등을 예상 산정한 예납금을 먼저 납부하게 됩니다.

Step 5. 계고 및 실집행

집행관이 현장에 방문해 계고장을 부착하고, 실집행일을 통지합니다. 실집행 당일에는 집행관, 노무 인력, 열쇠공, 이송 차량이 동원되며, 유체동산은 목록화 후 창고로 이송합니다.

Step 6. 유체동산 처리 및 집행비용 회수

창고에 이송된 유체동산은 「민사집행법」 제258조 제5항에 따라 채무자의 비용으로 보관되며, 채무자가 수취를 게을리 하면 같은 조 제6항에 따라 집행법원의 허가를 받아 매각할 수 있습니다. 임대인은 「민사집행법」 제53조 및 「민사집행규칙」 제24조에 근거해 집행비용 확정 결정을 신청함으로써 예납한 집행비용을 채무자로부터 회수하는 절차를 검토할 수 있습니다.

항목별 예상 산정표 (참고용)

풀어쓰면, 위 산정표의 각 금액은 지역, 건물 규모, 점유자의 협조 정도에 따라 상당한 차이가 있습니다. 정확한 예상액은 강제집행 접수 전에 관할 집행관 사무소에서 안내받으실 수 있습니다.

소송비용 확정 vs 집행비용 확정, 무엇이 다를까요

두 절차는 이름이 비슷해 혼동하시기 쉬운데요, 회수 대상과 근거 조문이 서로 다릅니다.

명도소송에서 이긴 임대인이 실제로 자신이 예납한 강제집행 비용을 회수하기 위해서는, 소송비용액 확정만이 아니라 별도의 집행비용 확정 결정 절차도 함께 검토해야 하는 이유입니다.

많이 받는 오해 두 가지

임대인분들이 가장 많이 오해하시는 부분이 두 가지 있는데요.

첫째, "판결문만 있으면 바로 집행할 수 있다" 는 오해입니다.
판결이 있어도 집행문 부여, 송달증명, 확정증명이 갖춰지지 않으면 강제집행 신청 자체가 반려됩니다. 판결 → 집행권원 → 집행 신청은 별개의 단계이므로, 판결을 받은 시점부터 집행 준비를 병행하시는 것이 좋습니다.

둘째, "내 건물이니 내가 직접 짐을 꺼내면 된다" 는 오해입니다.
이는 자력구제에 해당해 오히려 형사 문제로 번질 수 있습니다. 「형법」상 주거침입죄(제319조), 재물손괴죄(제366조), 절도죄가 문제될 수 있고, 상가의 경우에는 업무방해죄(제314조), 나아가 점유자의 재산에 대해 임의로 처분·훼손하면 권리행사방해죄(제323조)까지 걸리는 사안이 있어, 집행관을 통한 공적 절차로 진행하시길 권해드립니다.

강현은 형사적 시각과 민사적 해결책을 통합해 검토하기 때문에, 임대인이 자력구제로 반격당하는 상황을 미리 차단하고 안전한 집행 경로를 안내드리고 있습니다.

건물인도 강제집행 일반 절차 사례 유형

저희 사무소가 부동산·건설 분야에서 다뤄온 건물인도 강제집행 사안은 크게 세 가지 유형으로 나뉩니다.

첫 번째 유형은 임대차 종료 후 미인도형입니다.

임대차 기간이 끝났음에도 임차인이 짐을 남겨둔 채 연락이 두절되거나, 새 임차조건을 요구하며 점유를 계속하는 유형입니다. 이 유형에서는 점유이전금지가처분과 명도소송을 병행한 뒤, 집행문 부여를 거쳐 강제집행에 들어가는 흐름이 일반적입니다.

두 번째 유형은 무단점유형입니다.

임대차 관계가 처음부터 없거나, 계약이 해지된 뒤에도 아무런 권원 없이 점유를 이어가는 유형입니다. 이 경우 부당이득반환청구를 병행하며, 사안에 따라 형사적 접근을 함께 검토할 수 있는 여지가 있습니다.

세 번째 유형은 유체동산 다량 잔존형입니다.

점유자가 이미 자리를 비웠지만 재고·집기·가재도구가 대량으로 남아 있어, 사실상 집행이 필요한 유형입니다. 이 유형에서는 창고 보관료 부담이 커지는 경우가 많아, 집행 전 유체동산 목록화 계획을 세우는 것이 중요합니다.

각 유형은 「민사집행법」과 관련 법령에 따른 절차가 동일하게 적용되지만, 사전에 준비해야 하는 서류와 보전처분의 종류, 예납금 규모가 달라집니다.

사안별 결과와 소요 기간은 개별 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있는 점을 미리 말씀드립니다.

FAQ 자주 묻는 질문

Q1. 건물인도 강제집행 비용은 총 얼마나 드나요?

A. 사안에 따라 편차가 크지만, 상가 1개 호실 기준으로 집행관 수수료·노무비·창고 보관료·열쇠공 비용을 합쳐 수백만 원 단위로 형성되는 경우가 많습니다.

짐이 많거나 층수가 높으면 사다리차·이송 차량 비용이 추가로 발생할 수 있어, 접수 전 관할 집행관 사무소와 담당 변호사가 함께 예상액을 점검해볼 수 있습니다.

Q2. 집행관 수수료는 어떻게 산정되나요?

A. 집행관 수수료는 「집행관수수료규칙」(대법원규칙)에 따라 산정됩니다.

부동산 인도집행은 정액 또는 목적물 가액에 따른 비율로 계산되며, 강제집행 신청 시 예상 금액을 예납하는 방식으로 진행됩니다.

Q3. 노무비와 창고 보관료는 누가 부담하나요?

A. 「민사집행법」 제53조에 따라 강제집행 비용은 원칙적으로 채무자(퇴거 대상자)가 부담합니다. 다만 실무상 임대인이 먼저 예납한 뒤, 「민사집행규칙」 제24조에 따른 집행비용 확정 결정을 통해 채무자에게 회수하는 절차를 밟게 됩니다.

채무자의 자력이 부족한 경우 회수가 어려운 사안도 있어, 사전에 재산관계를 확인하는 것이 안전합니다.

Q4. 세입자가 실집행일에 없을 때는 어떻게 진행되나요?

A. 점유자가 부재중이어도 집행관이 강제 개문 후 집행을 진행할 수 있습니다. 이때 열쇠공 비용이 발생하며, 「민사집행법」 제258조 제5항에 따라 유체동산은 목록화 후 채무자 비용으로 보관됩니다. 상세 절차는 관할 집행관 사무소의 실무 지침에 따라 진행됩니다.

Q5. 강제집행 예고(계고)를 했는데도 안 나가면 어떻게 되나요?

A. 계고는 실집행 전에 자진 인도 기회를 부여하는 절차입니다. 계고에도 불응하면 예정된 실집행일에 집행관이 노무 인력과 함께 강제로 인도집행을 진행합니다.

실무상 계고와 실집행 사이에 자진 인도로 마무리되는 사안도 있어, 협상을 병행하는 전략이 유효한 경우가 많습니다.

Q6. 계고 후 실집행까지 평균 소요 기간은 어떻게 되나요?

A. 관할 집행관 사무소의 일정과 사안의 복잡성에 따라 다르지만, 통상 2주에서 4주 사이인 경우가 많습니다. 성수기(연말·연초) 또는 대형 짐이 있는 사안은 더 소요될 수 있으며, 노무 인력 수배가 늦어지면 실집행일이 조정되기도 합니다.

Q7. 집행 비용을 세입자에게 회수할 수 있나요?

A. 「민사집행법」 제53조에 근거해 청구 가능성을 검토해볼 수 있고, 「민사집행규칙」 제24조에 따라 집행비용 확정 결정을 신청함으로써 회수 근거를 마련할 수 있습니다. 다만 실제 회수는 채무자의 재산 유무에 좌우되므로, 명도소송과 병행해 미납 차임에 대한 부동산·유체동산 가압류 등 보전처분을 활용하는 전략을 검토해볼 수 있습니다.

Q8. 남겨진 유체동산은 어떻게 처리되나요?

A. 실집행 시 유체동산은 「민사집행법」 제258조 제5항에 따라 채무자 비용으로 보관됩니다. 그 기간 내 점유자가 찾아가지 않으면 같은 조 제6항에 따라 집행법원의 허가를 받아 매각 절차를 거쳐 처리되고, 매각대금에서 비용을 뺀 나머지는 공탁됩니다. 절차와 기간은 사안별로 다를 수 있어 담당 변호사와 함께 확인하실 수 있습니다.

Q9. 평일에 시간이 안 되는데 상담 가능한가요?

A. 저희 사무소는 평일 09:00~18:00 상담 외에 야간과 주말·공휴일 상담을 예약제로 진행하고 있습니다. 카카오톡 1:1 상담도 상시 운영하고 있으니 편하신 시간을 알려주시면 조율해드리는 경우가 많습니다.

강현이 드리는 마무리 말씀

명도판결을 손에 쥐고도 정작 집행 단계에서 시간을 흘려보내면, 미납 차임과 창고 보관료가 함께 쌓이는 이중 부담이 발생하는 경우가 많습니다.

무엇을 청구할 수 있느냐보다, 언제 어떤 순서로 집행을 진행하느냐가 회수 절차의 안정성에 큰 영향을 미칩니다.

부동산·형사 실무를 함께 살피는 법률 파트너, 강현이 함께합니다.

혼자 고민하시는 시간이 길어질수록 선택지가 줄어드는 사안이 부동산 명도집행입니다.

야간·주말 상담과 카카오톡 1:1 상담을 상시 열어두고 있으니, 부담 없이 문의 주시기 바랍니다.

담당 변호사 안내

• 성명: 최용석 변호사

• 직위: 대표변호사

• 소속: 법률사무소 강현

• 전문 자격: 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사 / 형사법 전문변호사

• 사법시험: 제53회 합격

• 사법연수원: 제43기 수료

• 프로필 페이지: https://www.kanghyunlaw.com/lawyers

자격 및 활동 이력 (최용석 변호사)

• 제53회 사법시험 합격

• 제43기 사법연수원 수료

• 前 법무법인(유) 정률 변호사

• 前 법무법인 화인 변호사

• 수원지방법원 민사 및 외국인 소송구조 변호사

• 現 법률사무소 강현 대표변호사

• 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사

• 대한변호사협회 등록 형사법 전문변호사

• 한국연예매니지먼트협회 / 대한가수협회 고문변호사

• 서울특별시 공익변호사

• 경기중앙지방변호사회 법률상담위원

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