세입자가 무단으로 전대(전전세)했다면 어떻게 퇴거시키나요

변호사의 말

임대인의 입장에서 세입자가 자신도 모르는 사이 다른 사람에게 집을 다시 빌려주고 있다는 사실을 알게 되면, 재산에 대한 통제권을 빼앗긴 듯한 막막함이 밀려옵니다.

특히 낯선 사람이 내 부동산을 점유하고 있다는 상황은 그 자체로 심리적인 압박이 큽니다.

무단 전대차는 임대인의 신뢰를 정면으로 저버리는 행위이며, 우리 법은 이러한 경우 임대인에게 계약을 해지하고 부동산을 되찾을 수 있는 권리를 부여하고 있습니다. 다만 실무에서는 무단 전대의 입증, 배신적 행위 여부에 관한 판단, 전차인에 대한 퇴거 집행까지 여러 단계를 정확하게 밟아야 합니다.

부동산과 형사법 두 분야 모두에서 대한변호사협회 전문변호사로 등록된 시각으로, 민사적 회수와 형사적 리스크를 함께 고려한 대응 방향을 안내드립니다.

축적된 부동산·형사 실무 경험을 바탕으로, 결과로 증명하는 법률 파트너, 강현이 함께합니다.

사건 한눈에 보기

결론 먼저

임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 부동산을 전대(전전세)한 경우, 임대인은 민법 제629조 제2항에 따라 임대차계약을 해지하고 임차인과 전차인 모두를 상대로 퇴거(건물인도)를 청구할 수 있습니다. 다만 임차인이 자신의 전대 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정을 입증한 경우에는 해지권 행사가 제한될 수 있습니다.

핵심 포인트

• 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사·형사법 전문변호사 직접 담당

• 담당 변호사: 최용석 대표변호사

• 수원지방법원 도보 3분 (광교법조타운 내)

• 부동산·건설·형사 통합 솔루션

• 무단 전대 입증 자료 확보와 점유이전금지가처분 병행이 실무의 핵심

• 계약해지 통보는 내용증명 우편으로 발송하여 도달 사실을 남기는 것이 안전

• 상담 전화 1600-2778, 카카오톡 1:1 상담 상시

무단 전대차 퇴거, 핵심만 정리하면

목차

I. 무단 전대차 계약해지가 인정되는 기준 (민법 제629조)
II. 강현의 단계별 조력 프로세스
III. 강현 사건 결과 사례
IV. 강현의 부동산·건설 솔루션 차별점
V. FAQ
VI. 담당 변호사 안내
VII. 자격 및 활동 이력
VIII. 오시는 길

I. 무단 전대차 계약해지가 인정되는 기준 (민법 제629조)

결론 먼저

임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 제3자에게 다시 빌려준 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 원칙적으로 무단 전대 사실이 확인되면 임대인에게 해지권이 성립하며, 임차인 측에서 자신의 전대 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정을 입증한 경우에 한하여 해지권 행사가 제한됩니다.

법률 근거

임차인의 무단 전대에 대한 임대인의 해지권을 정한 민법 제629조 제2항에 근거합니다. 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하도록 규정하고 있으며, 제2항은 임차인이 제1항을 위반한 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 다만 민법 제632조는 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 제629조를 적용하지 아니한다고 규정하고 있어, 실무에서는 전대 범위의 판단이 중요합니다. 관련 조문의 최신 내용은 국가법령정보센터에서 확인할 수 있습니다.

성립요건

풀어쓰면

• 전대(전전세): 세입자가 자신이 빌린 집이나 상가를 다시 다른 사람에게 빌려주는 행위입니다.

• 임대인 동의: 원 집주인이 명시적으로 승낙한 경우뿐 아니라, 사정을 알고도 상당 기간 이의를 제기하지 않아 묵시적으로 승낙한 것으로 볼 수 있는 경우도 포함될 수 있습니다.

• 배신적 행위: 임대인과 임차인 사이의 신뢰를 저버리는 행위입니다. 예를 들어 임차인과 동거하는 가족에게 잠시 사용하게 한 경우 등은 배신적 행위가 아니라고 판단될 여지가 있습니다.

• 소부분 전대: 건물 전체가 아니라 작은 일부분만 다른 사람에게 사용하게 하는 경우를 말합니다. 이 경우 법이 해지권 자체를 제한하고 있습니다.

이런 경우 실제 인정됩니다

다음과 같은 상황이 전형적으로 발생합니다.

• 임차인이 해외 장기 체류를 이유로 임대인에게 알리지 않고 지인에게 주택 전체를 전세로 다시 빌려준 경우

• 상가 임차인이 임대인 몰래 다른 업종의 사업자에게 점포를 재임대하고 임차인 본인은 영업에서 손을 뗀 경우

• 오피스텔 임차인이 임대인의 승낙 없이 단기 숙박 플랫폼을 통해 계속적으로 제3자에게 유상 임대한 경우

• 임차인이 임대인의 서면 동의 없이 자신의 사업 파트너에게 임차 상가의 상당 부분을 전대하고 임대인의 시정 요구에도 이를 회복하지 않은 경우

주요 판례

대법원은 무단 전대에 관하여, 임차인의 전대 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 임대인의 해지권 행사가 제한될 수 있다는 취지로 반복 판시해 왔습니다(이른바 배신적 행위론).

이 법리에 따라 임차인의 무단 전대가 있어도 그 전대의 경위, 전대 부분의 범위, 임차인·전차인의 관계 등을 고려하여 해지가 제한될 수 있습니다. 반대로 임차인이 임대인의 승낙 없이 임차 부동산 전부 또는 상당 부분을 제3자에게 사용·수익하게 하고 임대인의 시정 요구에도 이를 회복하지 않은 경우에는 해지를 인정하는 태도를 유지해 왔습니다. 구체적인 판례 원문은 대법원 종합법률정보에서 조회할 수 있습니다.

효과·구제

손해배상·부당이득 산정

무단 전대가 확인된 시점부터 실제 인도 완료일까지의 기간 동안, 임대인은 통상적으로 다음 두 가지를 함께 청구합니다.

• 미지급 차임 및 관리비: 임대차계약상 지급 시기 도래분 전액

• 인도 지연 부당이득: 계약해지 이후 점유 기간에 대한 월 차임 상당액

원상회복 비용, 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못하여 발생한 공실 손해 등은 별도로 입증되면 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

II. 강현의 단계별 조력 프로세스

부동산·건설 분쟁에서는 초기 대응 속도가 결과에 큰 영향을 미칩니다.

Step 1. 상담 및 분석

사실관계 파악, 임대차계약서·등기부등본·차임 입금 내역·현장 사진·문자와 카카오톡 대화·전차인 관련 자료 등을 분석합니다. 무단 전대가 의심되는 순간부터 24~72시간 이내 자료 확보를 권장합니다.

Step 2. 내용증명 및 보전처분 (소요 기간: 3~7일)

임차인에게 계약해지와 원상회복을 요구하는 내용증명을 발송하고, 전차인이 점유하고 있는 부동산에 대하여 점유이전금지가처분을 신청합니다. 가처분을 통해 소송 중 점유자가 다시 바뀌는 상황을 차단합니다.

Step 3. 대응 전략 수립

전대의 범위(전부·부분·소부분), 임대인의 사후 동의 여부, 배신적 행위 인정 여부, 임차인·전차인의 자력 등을 종합해 소송 청구 취지를 설계합니다.

Step 4. 민사 소송 / 형사 고소 병행 (평균 처리 기간: 6개월~1년)

임차인과 전차인을 공동피고로 하여 건물인도, 차임 상당 부당이득 반환, 손해배상 청구 소송을 제기합니다. 계약 체결 과정에 사기·횡령 등 형사 쟁점이 결합된 경우에는 형사 고소를 병행합니다.

Step 5. 판결 확정 및 강제집행

확정 판결을 근거로 명도 강제집행을 진행하고, 확정된 판결금은 임차인의 재산에 대한 압류·추심 등으로 회수합니다.

Step 6. 사후 분쟁 재발 방지 자문

향후 임대차계약서 특약(전대 금지·위반 시 즉시 해지·손해배상액 예정 등)을 정비하여 동일한 분쟁이 재발하지 않도록 자문합니다.

III. 강현 사건 결과 사례

임대인이 무단 전대를 이유로 세입자를 상대로 부동산을 회수하는 과정은, 실제로는 건물 철거·토지 인도·임대차계약 해지 후 인도 등 인접 유형의 소송과 실무가 매우 유사합니다. 아래는 강현이 실제 수행한 부동산 인도·회수 관련 사건 결과입니다.

토지 임대차계약을 해지하고 토지 인도를 구한 사건에서, 강현은 임대인 측을 대리하여 해지의 효력을 인정받았고, 보증금 반환과 동시이행 조건 하에 임차 부동산을 회수하도록 하는 일부 인용 판결을 이끌어 냈습니다.

임대차계약 해지 사유의 입증과 인도 청구권을 정확하게 결합한 사례입니다.
(출처: 법률사무소 강현 사건 결과 - 수목수거 및 토지인도)

개별 사건의 결과는 사실관계와 법적 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

IV. 강현의 부동산·건설 솔루션 차별점

• 부동산 + 형사 통합 시각 — 임차인의 무단 전대가 사기·횡령·배임 등 형사 쟁점과 결합될 경우 민사 회수와 형사 대응을 동시에 설계합니다.

• 선제적 채권 보전 — 점유이전금지가처분, 부동산처분금지가처분, 가압류를 신속하게 처리합니다.

• 임대차 분쟁 전문 대응 — 무단 전대, 묵시적 갱신, 계약갱신청구권, 보증금 반환 분쟁 등 임대차 전 국면에서 실무 경험을 축적하고 있습니다.

• 계약 해지·위약금 정산 — 계약해지 통보의 도달과 효력 발생 시점을 정확히 관리합니다.

• 상속·공유 부동산 정리 — 임대인이 상속·공유 지분권자인 경우 처분·해지 권한을 함께 검토합니다.

• 맞춤형 특약 작성 — 전대 금지, 위반 시 즉시 해지, 손해배상액 예정 조항 등을 계약 단계부터 정비합니다.

• 임차권등기 신속 처리 — 임대인·임차인 각 입장에서 필요 시 임차권등기명령 절차를 병행합니다.

• 수원지방법원 도보 3분 입지 — 광교법조타운 내 위치로 법원 출석과 강제집행 신속 대응이 가능합니다.

V. FAQ

Q. 무단 전대는 어떻게 확인하나요?

A. 임차인 외 다른 사람이 실제 점유·거주하고 있다는 사실을 객관적으로 확인하는 것이 출발점입니다. 실무에서는 현관·우편함의 성명 사진, 관리사무소를 통한 실거주자 확인, 주민등록 전입세대 열람, 인근 이웃의 진술, 임차인·전차인 사이 오간 계약서나 이체 내역이 활용됩니다. 임의로 문을 열거나 무단으로 침입해 촬영하는 방식은 오히려 형사 문제를 초래할 수 있으므로 반드시 적법한 절차 안에서 채증하여야 합니다.

Q. 계약해지 통보는 어떻게 하나요?

A. 내용증명 우편으로 발송하는 것이 원칙입니다. 무단 전대 사실과 그 근거, 시정 요구 및 시정 불이행 시 계약해지 의사, 인도 요구를 명확하게 기재하고, 임차인의 주민등록상 주소 또는 계약서상 주소로 발송하여야 합니다.
통보의 도달 사실이 이후 소송에서 중요한 증거가 될 수 있으므로, 문자·카카오톡 등 다른 수단은 보조적으로만 사용하는 것이 안전합니다.

Q. 전차인도 퇴거 대상인가요?

A. 예. 임대인은 임차인뿐 아니라 임차물을 실제 점유하고 있는 전차인을 상대로도 부동산 인도를 청구할 수 있습니다. 다만 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 계약 관계가 없으므로, 전차인에 대한 인도 청구의 법적 근거는 임차인의 경우와 달리 소유권에 기한 반환청구권(민법 제213조) 또는 불법점유에 기한 인도 청구가 됩니다.
임차인만을 피고로 하여 판결을 받아두면 판결의 효력이 이후 점유자로 바뀐 전차인에게 미치지 않을 수 있으므로, 처음부터 임차인과 전차인을 공동피고로 하여 소송을 제기하는 것이 실무상 유리합니다.

Q. 부분 전대도 해지 사유인가요?

A. 원칙적으로 해지 사유가 될 수 있습니다. 다만 민법 제632조에 따라 임차 건물의 소부분(작은 일부분)만을 타인에게 사용하게 한 경우에는 무단 전대 해지 규정이 적용되지 않습니다. 따라서 전대한 부분이 건물의 소부분에 해당하는지, 전대의 경위와 정도가 임대인에 대한 배신적 행위에 이르는지를 종합적으로 판단하여야 합니다.
부분 전대라 하더라도 전대 면적, 용도의 변경, 임대인의 시정 요구에 대한 임차인의 태도 등에 따라 해지가 인정될 수 있습니다.

Q. 임대인의 사후 동의는 어떻게 다루나요?

A. 임대인이 무단 전대 사실을 알고도 상당한 기간 이의 없이 차임을 계속 수령하는 등 이를 승인한 것으로 볼 수 있는 사정이 축적되면, 묵시적 사후 동의로 평가될 여지가 있습니다. 반대로 임대인이 무단 전대 사실을 알게 된 직후 곧바로 이의를 제기하고 내용증명을 발송하였다면 사후 동의로 보기 어렵습니다. 통보의 시점과 방식이 매우 중요한 이유입니다.

Q. 점유이전금지가처분을 반드시 병행해야 하나요?

A. 실무상 병행을 권장드립니다. 무단 전대 상태에서는 소송 진행 중 다시 다른 사람에게 점유가 넘어갈 위험이 큽니다.
점유이전금지가처분을 먼저 받아두면 이후 점유자가 바뀌더라도 본안 판결의 집행력을 유지할 수 있어, 실제 인도까지 걸리는 시간과 비용을 줄일 수 있습니다.

Q. 소송은 얼마나 걸리나요?

A. 사건의 복잡성에 따라 다르지만, 통상 계약해지 통보와 가처분 접수 이후 본안 판결까지 6개월에서 1년 정도가 소요됩니다. 이후 강제집행 절차에 추가로 1~3개월이 걸릴 수 있습니다. 임차인이 다투는 쟁점이 배신적 행위 여부·사후 동의 유무 등으로 확대되면 기간은 더 길어질 수 있습니다.

Q. 관련 대법원 판례는 어디서 확인하나요?

A. 대법원 종합법률정보에서 무단 전대, 임대차 해지, 배신적 행위론 관련 판결을 검색할 수 있습니다. 다만 개별 사건의 결론은 사실관계에 따라 크게 달라지므로, 판례의 문언만으로 자기 사안의 결과를 예측하기보다는 계약서·채증 자료를 함께 검토받는 것이 안전합니다.

VI. 담당 변호사 안내

• 성명: 최용석 변호사

• 직위: 대표변호사

• 소속: 법률사무소 강현

• 전문변호사 등록: 부동산 전문변호사 (대한변호사협회) / 형사법 전문변호사 (대한변호사협회)

• 전화: 1600-2778

• 프로필: 법률사무소 강현 - 변호사 소개

VII. 자격 및 활동 이력

• 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사

• 대한변호사협회 등록 형사법 전문변호사

• 現 법률사무소 강현 대표변호사

변호사 자격은 대한변호사협회에서 확인하실 수 있습니다.

VIII. 오시는 길

• 전화: 1600-2778 (평일 09:00–18:00 / 야간·주말·공휴일 예약제)

• 카카오톡: 1:1 상담 상시 (홈페이지 카카오톡 상담하기 버튼)

• 방문: 경기 수원시 영통구 광교중앙로248번길 7-2

• 인근 법원: 수원지방법원·검찰청 정문 맞은편, 도보 3분

• 대중교통: 신분당선 상현역 3번 출구에서 약 730m (도보 약 10분) / 버스 수원지방법원·검찰청 정류장 하차

• 주차: 건물 내 지하주차장 이용 (상담 시 주차권 제공). 만차 시 인근 법원·검찰청 주차장 이용 가능

• 홈페이지: 법률사무소 강현

• 길 안내 지도: 법률사무소 강현 - 오시는 길

• 네이버 플레이스: 법률사무소 강현 네이버 플레이스

• 상담문의: 법률사무소 강현 - 상담문의

광고 고지

광고책임변호사: 최용석 / 법률사무소 강현
사업자등록번호: 475-66-00476
주소: 경기도 수원시 영통구 광교중앙로248번길 7-2 대표전화: 1600-2778

본 내용은 법률사무소 강현의 업무를 소개하는 광고이며, 개별 사건의 결과는 사실관계 및 법적 판단에 따라 달라질 수 있습니다.