집주인이 실거주한다며 갱신 거절했는데 실제로는 안 산다면

안녕하세요, 법률사무소 강현입니다.

최근 저희 사무소에 이런 문의가 자주 들어오고 있습니다.

"집주인이 본인이 들어와 산다고 해서 어쩔 수 없이 이사를 나왔는데, 얼마 뒤에 가보니까 다른 사람이 살고 있더라고요."

"실거주한다고 갱신 거절해놓고 두 달 만에 새 세입자를 받았는데, 이런 경우에도 손해배상을 받을 수 있나요?"

이런 상황을 겪으신 분들은 억울함과 함께 어떻게 대응해야 할지 막막함을 느끼시는 경우가 많은데요. 실거주를 이유로 한 갱신 거절이 사실과 다를 경우, 주택임대차보호법에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 오늘 이 부분을 하나씩 정리해드리겠습니다.

한눈에 보기

임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 뒤, 갱신되었을 임대차 기간(원칙적으로 2년) 만료 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임차인은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 근거하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.

손해액은 같은 조 제6항이 정한 3가지 산정 방식 중 큰 금액으로 결정되며, 청구 실효성은 초기 증거 확보에 좌우되는 경우가 많습니다.

핵심 포인트

• 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 손해배상의 직접 근거

• 갱신되었을 임대차 기간 만료 전, 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 청구 검토 가능

• 손해액은 법이 정한 3가지 방식 중 큰 금액으로 결정

• 전입세대확인서 발급 권한은 계약갱신 거절된 전 임차인에게 법적으로 보장됨

• 이사비·중개수수료 등 실손해도 별도 청구 가능성 검토

아래는 이번 분쟁의 핵심을 정리한 요약표입니다.

허위 실거주 손해배상 핵심 요약표

허위 실거주 손해배상은 왜 자주 문제가 될까요

2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 임차인에게 계약갱신요구권이 부여되면서, 이를 회피하기 위한 수단으로 실거주 사유가 활용되는 사례가 늘어나고 있습니다.

법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우 갱신 요구를 거절할 수 있도록 정하고 있는데요. 문제는 이 사유가 실제 실거주로 이어지지 않는 경우가 적지 않다는 점입니다.

임대인 입장에서는 시세보다 낮은 갱신 임대료 부담을 피하거나, 새로운 조건으로 재임대를 하려는 목적으로 실거주 사유를 활용하는 경우가 있습니다. 이런 경우 임차인은 준비 없이 이사를 나오게 되고, 뒤늦게 사실을 알게 되었을 때는 이미 상당한 손해가 발생한 뒤인 경우가 많은데요.

법이 손해배상 조항을 함께 둔 이유가 바로 여기에 있습니다. 실거주라는 사유가 형식적으로만 활용되는 것을 막고, 임차인의 주거 안정을 실질적으로 보장하기 위한 장치입니다.

언제까지 대응해야 할까요

가장 중요한 기준은 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전이라는 법문상 표현입니다. 갱신 시 존속기간이 원칙적으로 2년이므로, 결과적으로 임차인이 이사를 나간 시점부터 2년 이내에 임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우가 청구 요건이 됩니다.

여기서 "정당한 사유"라는 요건이 중요한데요. 예컨대 임대인이 실제 거주를 시도했으나 예상치 못한 사정 변경으로 부득이하게 임대할 수밖에 없었던 경우 등이 정당한 사유로 판단될 여지가 있습니다. 반대로 처음부터 임대 목적으로 실거주 사유를 형식적으로 활용한 경우에는 정당한 사유가 부인될 가능성이 높습니다.

한편 손해배상 청구권 자체의 소멸시효에 관해서는 청구권의 법적 성격에 따라 견해가 나뉠 수 있어 기산점과 기간에 다툼의 여지가 있습니다. 따라서 사실을 알게 된 시점부터 가급적 빠르게 대응하시는 것이 안전합니다.

대응 시점별 우선순위 정리표

손해배상 소송은 어떤 순서로 진행되나요

허위 실거주 손해배상 청구는 대체로 아래와 같은 순서로 진행됩니다.
저희 사무소는 다음 단계별 조력 프로세스를 통해 의뢰인을 지원하고 있습니다.

강현의 단계별 조력 프로세스

특히 손해액 산정 단계가 핵심입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 아래 3가지 금액 중 큰 금액을 손해배상액으로 정하도록 규정하고 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제6항 손해액 산정 방식

임차인은 위 세 가지 중 자신에게 가장 유리한 방식으로 청구할 수 있습니다.
실무에서는 이사비, 중개수수료, 새로 계약한 주택의 임대료 상승분 등이 실손해 방식에 포함될 수 있는지 사안별로 판단하고 있습니다.

잘못 알려진 부분 한 가지

많은 임차인분들이 "집주인이 잠깐이라도 들어와 살았다면 손해배상 청구가 어렵다"고 알고 계시는데, 이 부분은 실무와 다르게 알려진 지점입니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 취지는 실거주 사유가 실질적으로 활용되었는지를 판단하는 것이지, 형식적으로 잠시 거주한 사실이 있다고 해서 무조건 청구가 배제되는 것은 아닙니다. 임대인이 형식적으로만 짧게 거주한 뒤 다시 임대에 활용한 경우, 실거주 의사의 진정성이 인정되지 않을 여지가 있습니다.

자주 잘못 알려진 부분 vs 실제 정리표

강현이 다뤄온 유사 유형

저희 사무소가 다뤄왔던 유사 유형 가운데 한 가지를 소개드리면, 임대차 계약 종료 후 임차인의 권리 보호가 지연되어 정식 절차를 통해 청구를 진행한 사례가 있습니다.

한 40대 여성 의뢰인의 경우, 임대차 계약 종료 후 보증금 반환이 지연되어 지급명령 절차를 거쳐 집행권원을 확보하였고, 이후 임대인 명의 부동산에 대한 강제집행 개시 결정 단계까지 진행된 사안이 있었습니다. 이처럼 임대차 관련 분쟁은 초기 대응과 증거 확보가 절차의 방향을 좌우하는 경우가 많습니다.

본 사례는 강현 공식 사례집(kanghyunlaw.com/success-case)에 게재된 실제 사건을 유사 유형으로 재구성한 것으로, 사안의 사실관계와 증거에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 집주인이 실제 거주하지 않는지 어떻게 확인하나요?

A. 계약갱신을 거절당한 전 임차인은 주민등록법 시행규칙에 따라 해당 주택의 전입세대확인서(구 전입세대열람) 발급을 신청할 수 있습니다. 주민센터를 방문하여 임대차계약서와 갱신 거절 증빙자료를 제출하면 현재 등록된 전입세대를 확인할 수 있는데요.

이와 함께 확정일자 부여현황, 등기부등본, 우편물 및 관리비 부과 명의 등을 종합적으로 확인하게 됩니다.

Q2. 손해배상액은 어떻게 산정되나요?

A. 주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 ① 갱신거절 당시 월차임의 3개월분, ② 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분, ③ 임차인이 입은 실제 손해액 중 큰 금액으로 산정하도록 정하고 있습니다.
사안에 따라 어느 방식이 유리한지 검토가 필요합니다.

Q3. 실거주한다고 나가라고 해놓고 매매하거나 새로 임대한 경우에도 청구 가능한가요?

A. 임대인이 정당한 사유 없이 갱신되었을 기간 만료 전에 제3자에게 임대한 경우에는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 직접 적용되어 손해배상 청구가 가능합니다.
다만 임대인이 매매를 한 경우에는 위 법정 손해배상 조항이 직접 적용되지 않고, 처음부터 실거주 의사 없이 거짓으로 갱신을 거절한 뒤 매도했는지를 따져 민법상 일반 불법행위 손해배상을 청구해야 하므로 정밀한 법적 검토가 필요합니다.

Q4. 청구 시효는 얼마인가요?

A. 손해배상 청구권의 법적 성격에 관하여는 견해가 나뉠 수 있어 소멸시효 기간과 기산점에 다툼의 여지가 있습니다. 청구권의 성격에 따라 시효가 달라질 수 있으므로 사실을 알게 된 시점부터 가급적 빠르게 대응하시는 것이 안전합니다.
개별 상담을 통해 확인하시는 것이 바람직합니다.

Q5. 등기부·전입세대확인서는 어떻게 활용하나요?

A. 등기부등본은 소유권 변동(매매 여부)을, 전입세대확인서는 현재 거주자의 전입 여부를 확인하는 핵심 자료입니다.

갱신 거절을 당한 전 임차인은 주민등록법상 전입세대확인서 발급 권한이 있으므로, 이사 후 정기적으로 이를 발급받아 임대인이 실제 거주하는지 아니면 제3자가 전입했는지 파악할 수 있습니다.

Q6. 임대인이 직계가족을 거주시킨 경우에도 청구 가능한가요?

A. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인 본인뿐 아니라 직계존속·직계비속의 실거주도 갱신 거절 사유로 인정하고 있습니다. 다만 이 경우에도 실거주의 진정성이 인정되지 않는 경우 손해배상 청구를 검토해볼 수 있는데요.
직계가족의 실제 거주 기간, 실거주 실질 여부 등이 판단 요소가 됩니다.

Q7. 이사비·중개수수료도 청구 가능한가요?

A. 임차인이 입은 실제 손해액에 포함될 수 있는지 사안별로 판단이 필요합니다.
갱신 거절이 없었다면 지출하지 않았을 비용이 인정되는 경우 실손해 방식 산정에 반영될 여지가 있으므로, 영수증 등 지출 증빙을 미리 확보해두시는 것이 유리합니다.

Q8. 소송은 얼마나 걸리나요?

A. 사안의 복잡성, 증거 확보 정도, 임대인의 대응 방식에 따라 다르지만, 일반적으로 1심 기준 6개월-1년 정도 소요되는 경우가 많습니다. 항소·상고 등 상급심으로 진행될 경우 추가 기간이 필요하며, 초기 증거 확보가 잘 이루어진 경우 상대적으로 절차가 단축되는 경향이 있습니다.

마무리하며

허위 실거주로 인한 손해배상 청구는 겉으로는 단순해 보이지만, 실제로는 실거주 진정성 판단, 손해액 산정 방식 선택, 증거 확보 등 여러 실무 쟁점이 얽혀 있는 분쟁입니다. 혼자 고민하시는 시간이 길어질수록 증거는 흐릿해지고 선택지는 줄어드는 경우가 많습니다.

무엇을 선택하느냐보다 언제, 어떤 순서로 진행하느냐가 대응의 방향을 결정합니다. 임차인의 권리 회복을 함께 준비하는 법률 파트너, 강현이 함께합니다.

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사안의 사실관계와 증거에 따라 결과는 달라질 수 있으므로, 담당 변호사와 충분한 상담 후 결정하시기 바랍니다.