수원부동산전문변호사가 알려주는 상가 권리금을 못 받게 됐을 때 어떻게 회수해야 할까
안녕하세요, 법률사무소 강현입니다.
"10년 동안 키워온 가게인데, 임대인이 새 임차인을 못 들어오게 막고 있습니다.
권리금을 한 푼도 못 받고 나가야 하나요?""임차인을 주선했더니 임대인이 직접 장사하겠다고 합니다.
권리금은 어떻게 되는 건가요?"
수원에서 자영업을 하시는 분들로부터 자주 듣는 질문입니다.
수년간 가게를 일궈오신 분들에게 권리금이 막히는 상황은 막막함 그 자체일 텐데요.
오늘은 상가 권리금 회수 소송에 대해 정리해드리겠습니다.
권리금은 임차인의 정당한 재산권인 동시에, 상가건물 임대차보호법이 명확히 보호하는 법적 권리입니다.
한눈에 보기
상가 임대인이 신규임차인의 계약 체결을 방해해 권리금 회수를 못하게 된 경우,
임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구를 할 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 보호 기간이 시작되며, 손해배상 청구권의 소멸시효는 임대차 종료 후 3년입니다.
핵심 포인트
적용 요건: 상가건물 임대차보호법상 권리금 보호 규정은 환산보증금 초과 상가에도 동일하게 적용
보호 기간: 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지
손해배상액: 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액
소멸시효: 임대차 종료 후 3년
핵심 증거: 신규임차인 주선 사실 또는 임대인의 명백한 거절 의사, 권리금 계약서, 임대인 방해행위 정황
상가 권리금 분쟁은 왜 이렇게 자주 발생할까요
상가 권리금은 오랜 관행으로 인정되어 왔지만, 법적으로 명문화된 것은 2015년 상가건물 임대차보호법 개정 이후입니다.
권리금이란 상가건물 임대차보호법 제10조의3에 따라 임차인이 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 이점 등 유무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하게 하는 대가로 지급되는 금전을 말합니다.
특히 광교, 영통, 권선 등 상권이 활성화된 수원 지역에서는 권리금이 수천만 원에서 수억 원에 이르는 경우가 많은데요.
보증금이 큰 대형 상가라 하더라도 권리금 회수 기회 보호 규정(제10조의4)은 환산보증금 기준과 무관하게 적용되므로, 고액 상가 임차인 역시 동일한 보호를 받을 수 있습니다.
수원 지역에서 다뤄지는 권리금 분쟁은 크게 세 가지 유형으로 나뉘는데요.
첫 번째는 임대차 종료 시점에 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절하는 경우입니다. 두 번째는 임대인이 직접 영업하겠다며 명도를 요구하는 경우입니다.
세 번째는 임대인이 신규임차인에게 과도한 보증금이나 월세를 요구해 사실상 계약을 어렵게 만드는 경우입니다.
권리금, 풀어쓰면 임차인이 영업을 통해 형성한 무형의 가치(단골 고객, 거래처, 영업 노하우 등)와 유형의 시설을 다음 임차인에게 넘기는 대가로 받는 금전입니다.
임대인의 어떤 행위가 방해행위에 해당할까요
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인의 방해행위를 네 가지로 명시하고 있는데요.
첫째, 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위입니다.
임대인이 신규임차인으로부터 직접 권리금을 받는 행위는 명백한 방해행위에 해당합니다.
둘째, 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다.
임대인이 신규임차인에게 권리금을 지급하지 말라고 요구하거나 압력을 가하는 경우가 이에 해당합니다.
셋째, 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다.
주변 시세 대비 현저히 높은 임대료를 요구해 사실상 계약을 어렵게 만드는 행위입니다. 여기서 "현저히 고액"인지 여부는 인근 유사 상가의 시세, 종전 임차인의 차임 등을 종합적으로 판단합니다.
넷째, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다.
가장 빈번하게 다투어지는 유형인데요. 임대인이 직접 영업하겠다는 사유, 건물을 재건축하겠다는 사유 등이 정당한 사유에 해당하는지가 쟁점이 되는 경우가 많습니다.
여기서 중요한 부분이 있습니다.
대법원은 임대인이 임차인에게 "직접 영업할 테니 신규임차인을 데려오지 마라"는 명백한 거절 의사를 미리 표시한 경우라면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상 청구가 가능하다고 보고 있습니다(대법원 2018다284226 판결 등 참조).
임대인의 명백한 거절로 신규임차인 주선이 사실상 의미를 잃은 상황까지 임차인에게 형식적인 주선 절차를 요구하는 것은 부당하다는 취지입니다.
현저히 고액의 차임, 풀어쓰면 신규임차인이 도저히 받아들일 수 없을 정도로 비싼 임대료를 의미하며, 주변 시세와의 비교를 통해 판단되는 경우가 많습니다.
신규임차인 주선은 언제, 어떻게 해야 할까요
권리금 회수 기회를 보호받기 위해서는 임차인이 적극적으로 신규임차인을 주선하는 것이 원칙입니다. 다만 앞서 살펴본 것처럼, 임대인이 명백히 거절 의사를 표시한 경우에는 주선 없이도 손해배상 청구를 검토해볼 수 있습니다.
보호 기간의 시작 시점은 임대차 종료 6개월 전부터입니다.
이 기간 이전에 권리금 협상이 결렬되었더라도 보호 대상이 되지 않을 수 있으므로 시점 관리가 매우 중요합니다.
강현이 권리금 회수 사안을 다룰 때는 다음 단계를 거치는데요.
Step 1. 상담 및 사실관계 분석 — 임대차계약서, 권리금 협상 경위, 임대인의 태도 등을 면밀히 확인합니다. 임대인이 이미 명백한 거절 의사를 보였는지 여부도 함께 검토합니다.
Step 2. 신규임차인 주선 및 권리금 계약 체결 — 임차인이 주선한 신규임차인과 권리금 계약서를 작성합니다. 권리금 계약서는 추후 손해배상 산정의 핵심 증거가 되므로 정확하게 작성해야 합니다.
Step 3. 임대인에 대한 신규임차인 주선 통지 — 임대인에게 신규임차인을 주선한 사실과 임대차계약 체결 의사를 내용증명으로 통지합니다.
Step 4. 임대인 방해행위 채증 — 임대인의 거절 사유, 과도한 차임 요구, 직접 영업 의사 표명 등을 녹취, 문자, 이메일 등으로 채증합니다.
Step 5. 손해배상 청구 소송 제기 — 임대차 종료 후 3년 이내에 손해배상 청구 소송을 제기합니다.
Step 6. 강제집행 및 사후 자문 — 승소 판결 확정 후 임대인의 재산에 대한 강제집행을 진행합니다.
특히 임대차 종료 후 3년이 지나면 손해배상 청구권이 소멸하는 경우가 많으므로, 시간을 지체하지 않는 것이 핵심입니다.
권리금 감정평가는 어떻게 이루어질까요
권리금 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액으로 산정됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항).
문제는 임대차 종료 당시의 권리금을 객관적으로 어떻게 산정하느냐인데요.
이 과정에서 권리금 감정평가가 매우 중요한 역할을 합니다.
권리금 감정평가는 「감정평가에 관한 규칙」(국토교통부령) 및 「감정평가 실무기준」(국토교통부 고시)에 따라 진행되며, 일반적으로 유형재산과 무형재산으로 나누어 평가됩니다.
유형재산은 영업시설, 비품 등으로 원가법이나 거래사례비교법을 사용합니다.
무형재산은 거래처, 신용, 영업노하우, 상가건물의 위치 등으로 수익환원법을 주로 사용합니다.
소송 과정에서 법원은 통상 감정인을 선임해 권리금을 산정하는데요.
감정인 지정, 현장 실사, 감정서 제출까지 2~4개월 정도가 추가로 소요되는 경우가 많아 일반 민사 사건보다 전체 기간이 길어지는 경향이 있습니다.
감정평가 결과가 청구금액 산정의 핵심 자료가 되므로, 감정 단계에서 임차인의 영업실적, 단골 고객 명단, 매출자료 등을 충분히 제출하는 것이 결과에 영향을 미치는 경우가 많습니다.
수익환원법, 풀어쓰면 해당 상가에서 미래에 발생할 것으로 예상되는 수익을 현재 가치로 환산해 평가하는 방법입니다.
많이 받는 오해
권리금 분쟁에서 가장 자주 마주치는 오해는 "임대인이 직접 영업하겠다고 하면 권리금을 못 받는다"라는 인식입니다.
앞서 살펴본 것처럼, 대법원은 임대인의 직접 영업 의사 표명이 곧바로 권리금 회수 거절의 정당한 사유가 되지 않을 수 있다고 보고 있습니다(대법원 2017다225312, 225329 판결 등 참조). 오히려 임대인이 명백한 거절 의사를 표시했다면 신규임차인 주선 없이도 손해배상 청구가 가능한 사안이 있을 수 있습니다.
또 다른 오해는 "임대차계약서에 권리금 인정 안 함이라고 적혀 있으면 권리금을 못 받는다"라는 것입니다.
상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 기회 보호 규정은 강행규정으로 해석되는 경우가 많아, 계약서상 권리금 포기 약정이 있더라도 그 효력이 제한될 수 있습니다.
세 번째 오해는 "재건축한다고 하면 무조건 권리금 못 받는다"라는 것입니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호는 재건축을 이유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 경우를 다음 세 가지로 엄격히 제한하고 있는데요.
첫째, 임대차계약 체결 당시 공사시기와 소요기간 등을 포함한 구체적인 재건축 계획을 임차인에게 사전에 고지하고 그 계획에 따르는 경우입니다.
둘째, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우입니다.
셋째, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우입니다.
이 세 가지에 해당하지 않는 단순 리모델링이나 임대인의 주관적 재건축 의사만으로는 권리금 회수 거절의 정당한 사유로 인정되지 않을 수 있습니다.
수원지방법원에서도 권리금 회수 소송에서 임대인의 방해행위를 인정한 판결례가 알려져 있으며, 사안에 따라 결과가 다르게 나오는 경우가 많습니다.
강현이 다뤄온 유사 유형 사례
저희 사무소가 다뤄왔던 유사 유형 가운데 한 가지를 소개드리면, 수원 지역에서 약 8년간 음식점을 운영해 오신 50대 임차인 분의 사례가 있었습니다.
임대차 종료를 앞두고 신규임차인을 주선했으나, 임대인이 주변 시세보다 현저히 높은 보증금과 월세를 요구하면서 사실상 계약 체결을 거절한 사안이었는데요.
저희 사무소는 임대차계약서, 권리금 계약서, 신규임차인의 진술서, 인근 상가의 차임 시세 자료, 임대인과의 문자 메시지 등을 종합적으로 채증해 손해배상 청구 소송을 제기했습니다. 권리금 감정평가 단계에서 매출자료와 영업실적을 적극적으로 제출했고, 법원은 임대인의 방해행위를 인정해 일부 인용 판결을 선고했습니다.
이와 같이 권리금 회수 사안은 신규임차인 주선 시점, 임대인의 방해행위 채증, 권리금 감정평가가 결합되어 결과가 달라지는 경우가 많습니다.
자주 묻는 질문
Q. 권리금 분쟁이 시작되었는데 지금 바로 상담받아야 하나요?
A. 권리금 회수 기회 보호 기간은 임대차 종료 6개월 전부터 시작되므로, 가급적 임대차 종료 6개월 이전 시점부터 준비하시는 것이 유리한 경우가 많습니다.
임대인의 거절 의사가 명확해진 시점부터는 신속한 증거 보전이 필요할 수 있으므로 빠른 상담을 권유드립니다.
Q. 상가 권리금 회수 소송은 어떤 순서로 진행되나요?
A. 신규임차인 주선 및 권리금 계약 체결 → 임대인에 대한 내용증명 발송 → 임대인 방해행위 채증 → 손해배상 청구 소송 제기 → 권리금 감정평가 → 판결 → 강제집행 순으로 진행됩니다.
감정평가 단계에서 감정인 지정·현장 실사·감정서 제출에 2~4개월이 추가로 소요되는 경우가 많아, 1심 전체 기간은 사안에 따라 10개월에서 1년 6개월 정도가 걸리는 경우가 많습니다.
Q. 임대인이 직접 영업하겠다며 거절했는데, 굳이 신규임차인을 주선해야 하나요?
A. 대법원은 임대인이 "직접 영업할 테니 신규임차인을 데려오지 마라"는 명백한 거절 의사를 미리 표시한 경우라면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상 청구가 가능하다고 보고 있습니다(대법원 2018다284226 판결 등 참조).
다만 임대인의 거절 의사가 "명백"한지 여부는 사실관계에 따라 다툼이 발생하는 경우가 많으므로, 거절 정황을 정확히 채증하는 것이 핵심입니다.
Q. 보증금이 큰 광교 대형 상가도 권리금 보호를 받을 수 있나요?
A. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 권리금 회수 기회 보호 규정은 환산보증금 기준 초과 상가에도 그대로 적용되는 경우가 많습니다.
광교, 영통 등 보증금이 큰 상가의 임차인도 동일한 권리금 회수 기회 보호를 받을 수 있어, 사안별 검토를 통해 대응 방향을 정할 수 있습니다.
Q. 권리금 소송 비용은 어떻게 산정되나요?
A. 소송비용은 청구금액(소가)에 따라 달라지며, 인지대와 송달료는 민사소송법령상 기준에 따라 산정됩니다. 권리금 감정평가 비용도 별도로 발생하는 경우가 많습니다.
정확한 산정은 사안의 청구금액과 난이도에 따라 달라지므로 상담을 통해 확인해드리고 있습니다.
Q. 임대인이 변호사를 선임했는데 저는 어떻게 해야 하나요?
A. 권리금 분쟁은 사실관계와 증거가 복잡하게 얽히는 경우가 많아, 변호사의 조력을 받는 것이 결과에 영향을 미치는 경우가 많습니다.
임대인이 먼저 변호사를 선임한 경우에도 임차인 측에서도 신속히 법률 검토를 시작하시는 것을 권유드립니다.
Q. 평일에 시간이 안 되는데 상담 가능한가요?
A. 법률사무소 강현은 평일 09:00~18:00 정규 상담 외에도 야간 및 주말 상담을 예약제로 운영하고 있습니다.
1600-2778 또는 카카오톡 1:1 상담을 통해 일정을 조율해드리고 있습니다.
강현이 함께합니다
상가 권리금 분쟁은 임대차 종료 6개월 전부터의 시점 관리, 신규임차인 주선의 적시성(또는 임대인의 명백한 거절 정황의 채증), 임대인 방해행위의 입증, 권리금 감정평가까지 여러 단계가 맞물려야 합니다.
무엇을 선택하느냐보다 언제, 어떤 순서로 진행하느냐가 결과에 영향을 미치는 경우가 많습니다. 사안 하나하나에 충실하게 함께해온 법률 파트너, 강현이 함께합니다.
담당 변호사 안내
성명: 최용석 변호사
직위: 대표변호사
소속: 법률사무소 강현
전문변호사 등록: 부동산 전문변호사 (대한변호사협회) / 형사법 전문변호사 (대한변호사협회)
사법시험: 제53회 합격
사법연수원: 제43기 수료
프로필 페이지: https://www.kanghyunlaw.com/lawyers
자격 및 활동 이력
제53회 사법시험 합격
제43기 사법연수원 수료
前 법무법인(유) 정률 변호사
前 법무법인 화인 변호사
수원지방법원 민사 및 외국인 소송구조 변호사
現 법률사무소 강현 대표변호사
대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사
대한변호사협회 등록 형사법 전문변호사
한국연예매니지먼트협회 / 대한가수협회 고문변호사
서울특별시 공익변호사
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