수원부동산전문변호사 | 재건축·재개발 조합 분쟁, 조합원은 어떻게 대응해야 할까
안녕하세요, 법률사무소 강현입니다.
저희 사무소에는 요즘 이런 질문이 부쩍 늘었습니다.
"조합설립인가가 났는데, 동의서에 사인한 적이 없는 것 같아요. 무효로 다툴 수 있을까요?"
"현금청산 통보를 받았는데, 감정가가 너무 낮습니다. 다시 받을 수 있나요?"
수원은 영통, 권선, 팔달, 장안의 여러 구역에서 정비사업이 진행되고 있는데요.
평생 살아온 집과 토지가 걸린 문제라, 어디서부터 손을 대야 할지 막막하신 게 당연합니다.
오늘은 수원 재건축·재개발 조합 분쟁에 대해 정리해드리겠습니다.
어느 쪽이 옳고 그른지의 문제가 아니라, 조합원이 놓인 단계와 시점, 그리고 사업의 종류(재개발인지 재건축인지)에 따라 적합한 대응이 달라집니다.
한눈에 보기
수원 재건축·재개발 조합 분쟁은 크게 네 갈래입니다.
① 조합설립인가 무효확인의 소
② (주로 재개발) 현금청산 감정평가 다툼 — 수용재결·이의재결·행정소송으로 이어지는 토지보상법 절차
③ (주로 재건축) 매도청구 소송 방어 — 도시정비법 제64조에 따른 민사소송
④ 분양권 관련 분쟁. 인가 단계에서 다투지 못한 하자는 이후 단계에서 주장하기 어려워지는 경우가 많아, 통보·고시 시점을 기준으로 빠른 검토가 필요합니다.
핵심 포인트
조합설립인가 무효확인의 소: 실무상 취소소송 제소기간(처분 안 날 90일·있은 날 1년)이 적용되는 경우가 많습니다
(재개발) 현금청산 감정평가 다툼: 수용재결 → 이의재결 → 행정소송 3단계 구조로 진행됩니다
(재건축) 매도청구 소송: 시가는 개발이익이 포함된 가격으로 평가되어야 한다는 것이 판례의 흐름입니다
분양권 분쟁: 1세대 1주택, 다물권자, 지분쪼개기 등 자격 요건이 쟁점이 됩니다
평균 진행 기간: 인가 무효확인 1심 기준 약 8개월~1년 6개월
수원 정비사업에서 분쟁은 왜 자주 발생할까요
수원시는 영통구, 권선구, 팔달구, 장안구의 여러 구역에서 정비사업이 진행되고 있는데요. 그만큼 조합원과 조합 사이, 또는 조합원과 청산 대상자 사이의 분쟁도 함께 늘고 있습니다.
분쟁이 자주 생기는 이유는 크게 세 가지로 정리됩니다.
첫째, 동의서 징구 과정의 하자입니다.
동의서에 비용 추산액, 분담금 산정 기준이 누락된 경우 조합설립인가 자체가 흔들릴 수 있습니다.
둘째, 재개발 현금청산 감정평가에 대한 불신입니다.
조합 측 감정평가액이 인근 시세보다 현저히 낮게 산정되었다고 느끼시는 분들이 많습니다.
셋째, 재건축 매도청구 시점의 평가 기준 다툼입니다.
매도청구의 시가는 단순 시가가 아니라 재건축 사업으로 인한 개발이익이 포함된 가격으로 평가되어야 한다는 점에서 일반 부동산 거래와 다릅니다.
매도청구권: 풀어쓰면 재건축 사업시행자가 조합 설립 또는 사업시행에 동의하지 않은 토지등소유자를 상대로 토지·건물을 시가에 팔라고 청구할 수 있는 권리입니다(도시 및 주거환경정비법 제64조).
여기서 한 가지 짚어두면 좋은 차이가 있습니다.
재개발은 토지보상법을 준용한 강제수용 절차로 현금청산이 이루어지고, 재건축은 민사소송인 매도청구로 동의하지 않은 사람의 부동산을 사들이는 구조입니다.
같은 정비사업이라도 적용되는 절차가 다르기 때문에, 본인이 속한 사업이 어느 쪽인지부터 확인이 필요합니다.
언제까지 대응해야 할까요
재건축·재개발 분쟁은 시점이 곧 권리입니다. 한 번 지나가면 같은 주장을 다시 꺼내기 어려워지는 경우가 많습니다.
조합설립인가 무효확인의 소는 법리상 무효확인 자체에 제소기간 제한이 없는 것이 원칙입니다. 다만 실무에서는 하자가 취소 사유에 불과하다고 판단되는 경우가 많아, 행정소송법 제20조에 따른 취소소송 제소기간(처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년) 경과로 청구가 기각되는 사례가 적지 않습니다. 따라서 사실상 90일 기준을 염두에 두고 움직이시는 편이 안전합니다.
재개발 현금청산 대상자가 된 경우, 토지보상법 제83조에 따라 수용재결서 정본을 송달받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 이후 동법 제85조 제1항에 따라 두 갈래로 나뉘는데요.
이의신청을 거친 경우: 이의재결서 정본 송달일부터 60일 이내 행정소송(보상금 증액청구) 제기
이의신청을 거치지 않고 곧바로 가는 경우: 수용재결서 정본 송달일부터 90일 이내 행정소송 제기
재건축 매도청구 소송이 제기된 경우에는, 소장 부본 송달 후 민사소송법상 답변서 제출 기한인 30일 안에 평가 기준일과 시가 산정 방법을 다투는 답변서를 제출해야 합니다. 무대응 시 자백 간주로 불리하게 결론이 날 수 있습니다.
조합 분쟁은 어떤 순서로 진행되나요
저희 사무소는 재건축·재개발 조합 분쟁을 다음 단계로 나누어 조력하고 있습니다.
Step 1. 상담 및 분석
조합 정관, 동의서, 인가 고시문, 감정평가서, 통지서 일자를 확보해 어느 단계에서 어떤 권리가 살아 있는지 정리합니다. 사업이 재개발인지 재건축인지부터 확인합니다.
Step 2. 행정 단계 대응
조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 각 단계에 대한 이의신청 또는 무효확인의 소 제기 여부를 판단합니다.
Step 3. (재개발) 현금청산·수용 단계 대응
수용재결에 대한 이의신청(30일), 이의재결에 대한 보상금 증액 행정소송(60일) 또는 수용재결 직후 행정소송(90일)을 단계적으로 진행합니다. 이 과정에서 새로운 감정신청을 통해 평가액을 다투는 경우가 많습니다.
Step 4. (재건축) 매도청구 소송 대응
조합이 제기한 매도청구의 소에 대해, 평가 기준일·시가 산정 방식·개발이익 반영 여부를 쟁점화해 다툽니다.
Step 5. 분양권 분쟁 대응
1세대 1주택 판단, 다물권자 처리, 지분쪼개기 인정 여부 등 조합원 자격과 분양 자격을 둘러싼 분쟁을 정리합니다.
Step 6. 판결 이후 사후 자문
보상금 수령, 이전등기, 세무상 쟁점 등 종결 이후 후속 절차를 함께 정리합니다.
많이 받는 오해 한 가지
조합원분들이 가장 자주 하시는 오해 중 하나가 "현금청산 감정가가 마음에 들지 않으면 그냥 거부하면 된다"는 생각입니다.
그러나 재개발 수용재결 이후에는 단순 거부만으로는 효력이 차단되지 않고, 정해진 기한 안에 이의재결 신청과 행정소송이 함께 이루어져야 다툴 수 있는 경우가 많습니다. 보상금이 공탁된 경우, 이의를 유보한다는 표시 없이 수령하면 보상금 다툼 자체가 어려워질 수 있어, 수령 방식부터 신중히 검토해볼 수 있습니다.
또한 "재건축 매도청구가 들어와도 시가만 받으면 된다"고 생각하시는 분들도 많습니다. 매도청구의 시가는 일반 매매 시가가 아니라 재건축 사업의 시행을 전제로 한 개발이익이 포함된 가격으로 평가되어야 한다는 것이 판례의 흐름입니다.
평가 방법 자체를 다투지 않으면 손해가 발생하는 경우가 많아, 답변서 단계부터 시가 산정 기준을 적극적으로 쟁점화해볼 수 있습니다.
분양권 분쟁, 자주 다투는 5가지
저희 사무소가 다뤄온 분양 자격 관련 분쟁은 대체로 아래 다섯 가지 유형으로 나뉩니다.
1) 1세대 1주택 판단 분쟁
부부 명의가 각각 다른 주택에 나뉘어 있는 경우, 세대 분리 시점과 실제 거주 실태에 따라 분양 자격 판단이 달라질 수 있습니다.
2) 다물권자 분쟁
한 사람이 같은 구역 내에 여러 물건을 소유한 경우, 정비사업의 종류와 구역 지정 시점에 따라 1인 1분양 원칙이 적용되는 범위가 달라집니다.
3) 지분쪼개기 인정 여부
권리산정기준일 이전·이후의 지분 분할은 분양 자격 인정 여부가 크게 다른데요. 등기 시점을 기준으로 다툴 여지가 있는 사안이 적지 않습니다.
4) 무허가건축물 분양 자격
일정 기준일 이전에 축조된 무허가건축물의 경우, 조합 정관과 시·도 조례에 따라 분양 자격이 인정되는 경우가 있습니다.
5) 상가 조합원의 아파트 분양 자격
상가만 소유한 조합원이 아파트 분양을 받을 수 있는지는 권리가액과 분양 신청 절차에 따라 결정되는 경우가 많습니다.
권리가액: 풀어쓰면 조합원이 종전에 소유하던 토지·건물의 평가액에 비례율을 곱해 산정한 금액으로, 분양 자격과 부담금 산정의 기준이 됩니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 조합설립인가 동의서에 사인한 적이 없다는데, 지금이라도 무효를 주장할 수 있나요?
A. 동의서 위조나 누락된 필수 기재사항이 있다면 인가 무효를 다툴 여지가 있습니다.
법리상 무효확인은 제소기간 제한이 없는 것이 원칙이지만, 실무상 하자가 취소 사유에 그친다고 판단되면 행정소송법 제20조 취소소송 제소기간(처분 안 날 90일·있은 날 1년) 경과로 기각되는 경우가 많아, 인가 고시일과 처분을 안 날을 기준으로 90일·1년 기간을 먼저 확인해야 합니다.
구체적인 다툴 여지는 동의서 원본과 인가서를 함께 보고 상담 시 검토해볼 수 있습니다.
Q2. (재개발) 현금청산 감정가가 시세보다 낮은데, 어떻게 다투나요?
A. 토지보상법 제83조에 따라 수용재결서 송달일부터 30일 이내 이의신청, 동법 제85조에 따라 이의재결서 송달일부터 60일 이내(이의신청을 거치지 않은 경우에는 수용재결서 송달일부터 90일 이내) 행정소송(보상금 증액청구)을 제기하는 것이 일반적입니다.
소송 과정에서 새로운 감정평가 신청을 통해 비교 거래 사례, 인근 보상 사례를 반영해 다툴 수 있습니다. 자세한 산정 방식은 평가서를 보고 상담 시 확인드릴 수 있습니다.
Q3. (재건축) 조합으로부터 매도청구 소장을 받았는데, 답변하지 않으면 어떻게 되나요?
A. 답변서를 제출하지 않으면 자백 간주로 조합이 제시한 가격에 가까운 결론으로 이어질 수 있습니다. 매도청구의 시가는 재건축 사업의 시행을 전제로 한 개발이익이 포함된 가격으로 평가되어야 한다는 것이 판례의 흐름이므로, 도시 및 주거환경정비법 제64조에 따른 절차와 평가 기준일·산정 방법을 답변서 제출 기한(소장 부본 송달 후 30일) 안에 쟁점으로 다투시는 것이 좋습니다.
소장 받으신 즉시 상담 받아보시기를 권해드립니다.
강현이 함께합니다
무엇을 선택하느냐보다 언제, 어떤 순서로 진행하느냐가 결과의 질을 결정합니다.
원칙과 절차에 충실한 법률 파트너, 강현이 함께합니다.
담당 변호사 안내
성명: 최용석 변호사
직위: 대표변호사
소속: 법률사무소 강현
전문 자격: 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사 / 형사법 전문변호사
사법시험: 제53회 합격 / 사법연수원: 제43기 수료
자격 및 활동 이력
제53회 사법시험 합격
제43기 사법연수원 수료
前 법무법인(유) 정률 변호사
前 법무법인 화인 변호사
수원지방법원 민사 및 외국인 소송구조 변호사
現 법률사무소 강현 대표변호사
대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사
대한변호사협회 등록 형사법 전문변호사
한국연예매니지먼트협회 / 대한가수협회 고문변호사
서울특별시 공익변호사
경기중앙지방변호사회 법률상담위원
오시는 길
상호: 법률사무소 강현
주소: 경기 수원시 영통구 광교중앙로248번길 7-2 A동 602호 (스타벅스 광교법조타운점 6층)
위치 특징: 수원지방법원·검찰청 도보 3분
교통: 신분당선 상현역 3번 출구에서 약 730m
주차: 건물 내 지하주차장 이용 (상담 시 주차권 제공)
상담시간: 평일 09:00-18:00 / 야간·주말·공휴일 예약제
전화: 1600-2778
카카오톡: 1:1 상담 상시
광고 고지
광고책임변호사: 최용석 / 법률사무소 강현
사업자등록번호: 475-66-00476
주소: 경기도 수원시 영통구 광교중앙로248번길 7-2 A동 602호
대표전화: 1600-2778
본 게시물은 변호사법 제23조 및 대한변호사협회 변호사 광고에 관한 규정을 준수하였습니다. 사안의 사실관계와 증거에 따라 결과는 달라질 수 있으므로, 담당 변호사와 충분한 상담 후 결정하시기 바랍니다.