세입자가 계약갱신청구권을 행사했는데 거절할 수 있는 경우는 언제인가요

안녕하세요, 법률사무소 강현입니다.

"세입자가 계약갱신청구권을 행사했는데 저는 집을 팔고 싶어요. 거절할 수 있나요?"

"차임을 몇 달 연체했는데도 계약 갱신을 요구하는데, 어떻게 대응해야 하나요?"

임대인 입장에서 세입자의 계약갱신청구권 행사는 재산권 행사에 큰 제약이 될 수 있습니다. 하지만 주택임대차보호법은 임대인의 정당한 사유가 있을 때만 제한적으로 거절을 인정하고 있습니다.

한눈에 보기

세입자 계약갱신청구권 거절, 언제 가능한가요?

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호에 해당하는 사유가 있을 때만 임대인은 세입자의 계약갱신청구를 거절할 수 있습니다. 실거주(제8호), 차임 연체(제1호), 무단 전대(제4호) 등 총 9가지 사유가 제한적으로 열거되어 있습니다.

핵심 포인트

I. 계약갱신청구권 거절이 인정되는 기준 (주택임대차보호법 제6조의3)

세입자가 계약갱신청구권을 행사하면, 임대인은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호에 해당하는 정당한 사유가 있어야만 거절할 수 있습니다.

다시 말해, 임대인이 단순히 "집을 팔고 싶다", "전세 시세가 올랐다"는 이유만으로는 거절이 인정되지 않습니다.

계약갱신청구권 거절 사유 9가지 전체 요약표

저희 사무소가 다뤄온 사안 가운데 가장 많이 쓰이는 사유는 제8호 실거주와 제1호 차임 연체입니다.

이 글에서는 실무 빈도가 높은 사유를 중심으로 상세히 설명드립니다.

II. 실거주 사유로 거절할 수 있나요

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신 거절을 인정합니다.

이때 중요한 것은 실제 거주 의사입니다.

단순히 집을 팔기 위한 명분이나, 전세를 다시 놓기 위한 명목으로 실거주를 주장하면 나중에 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

실거주 사유 인정 요건 비교표

만약 거절 사유로 실거주를 주장했는데, 실제로는 갱신되었을 임대차 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

III. 차임 연체를 이유로 거절할 수 있나요

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 갱신 거절을 인정합니다.

즉, "연체 횟수"가 아니라 연체 누적 금액이 기준입니다.

차임 연체 거절 요건표

한 번 늦게 냈다가 바로 납부해서 누적 금액이 2기분에 도달한 사실이 없다면 해당하지 않습니다.

반면, 매월 조금씩 연체가 쌓여 어느 시점에 2기분 이상 누적된 사실이 있다면 거절 사유로 검토될 수 있습니다.

참고: 민법 제640조(임대인의 해지권)는 "2기의 차임액에 달하도록 연체한 때"로 규정되어 갱신 거절 요건과 유사해 보이지만, 실제 요건과 적용 시점이 다르므로 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.

IV. 무단 전대나 목적물 훼손을 이유로 거절할 수 있나요

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제4호는 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 거절을 인정합니다.

전대란, 세입자가 임대인 허락 없이 제3자에게 다시 집을 빌려주는 행위를 말합니다.

무단 전대·훼손 거절 체크리스트

특히 제5호(고의·중대한 과실 파손)는 단순 부주의(경과실)로는 해당하지 않고, 고의 또는 중대한 과실이 인정되어야 합니다.

V. 계약갱신청구권 거절 통지는 언제까지 해야 하나요

임대인이 세입자의 계약갱신청구를 거절하려면, 계약 만료 전 6개월부터 2개월까지의 기간 사이에 거절 의사를 명확히 밝혀야 합니다.

이는 2020년 6월 9일 개정된 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따른 것으로, 개정 전 "1개월 전"에서 "2개월 전"으로 변경되었습니다.

이 기간을 놓치면, 묵시적 갱신이 성립하여 임대인은 거절할 수 없습니다.

갱신 거절 통지 타임라인

거절 통지는 내용증명으로 발송하고, 정당한 거절 사유를 구체적으로 기재해야 합니다.

실무 주의: "1개월 전"으로 오해하여 만료 1.5개월 전에 거절 통지를 하면, 이미 묵시적 갱신 요건을 충족한 상태이므로 거절 효력이 발생하지 않습니다.

VI. 세입자가 거절에 불복하면 어떻게 되나요

임대인이 갱신 거절 통지를 했지만, 세입자가 이에 불복하거나 계약 만료 후에도 퇴거를 거부하면, 임대인은 명도소송을 제기해야 합니다.

이때 법원은 거절 사유가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호에 실제로 해당하는지 엄격하게 심사합니다.

실무상 유의점: 명도소송은 계약 만료일 이후에 제기하는 것이 원칙입니다. 만료 전에는 인도 청구권이 아직 발생하지 않았기 때문입니다.

갱신 거절 불복 시 대응 경로표

만약 법원이 거절 사유가 정당하지 않다고 판단하면, 임대인은 오히려 세입자에게 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

VII. 부당 거절 시 임대인이 져야 할 책임은 무엇인가요

임대인이 제8호(실거주)를 이유로 갱신을 거절한 후, 갱신되었을 임대차 기간(통상 2년)이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 종전 임차인은 법정 손해배상을 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).

부당 거절 시 임대인 리스크표

법정 손해배상액 산정 기준 (제6조의3 제6항)

주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 손해배상액을 다음 중 가장 큰 금액으로 산정하도록 명시하고 있습니다.

따라서 실거주 사유로 거절하기 전에는, 향후 갱신되었을 기간(2년) 동안 실제 거주가 가능한지 반드시 확인해야 합니다.

VIII. 강현의 단계별 조력 프로세스

저희 사무소는 임대인의 정당한 재산권 행사를 보호하면서도, 법적 리스크를 최소화하는 방향으로 조력합니다.

강현 단계별 조력 프로세스

무엇을 선택하느냐보다 언제, 어떤 순서로 진행하느냐가 결과의 질을 결정합니다.

저희 사무소가 다뤄왔던 유사 유형 가운데 한 가지를 소개드리면

얼마 전 저희가 조력했던 사안 중 하나는, 경기 지역 아파트 임대인께서 세입자의 계약갱신청구를 실거주 사유로 거절했는데, 세입자가 "실제로는 팔려고 하는 것 아니냐"며 퇴거를 거부한 사안이었습니다.

저희는 다음과 같이 대응했습니다.

결과적으로 법원은 임대인의 실거주 의사가 진정하다고 판단했고, 세입자는 보증금을 돌려받고 퇴거했습니다.

이 사례는 실거주 사유(제8호)를 주장할 때 구체적인 증거가 얼마나 중요한지 보여주는 유형입니다.

(강현 공식 사례집 기준: kanghyunlaw.com/success-case)

잘못 알려진 부분 한 가지

잘못 알려진 부분 vs 실제 비교표

계약갱신청구권은 세입자를 보호하기 위한 제도이므로, 거절 사유는 매우 엄격하게 해석됩니다.

따라서 임대인이 갱신을 거절하려면, 반드시 법률 전문가와 사전에 검토하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 계약갱신청구권 거절 사유는 몇 가지인가요?

주택임대차보호법 제6조의3 제1항에는 총 9가지 거절 사유가 제한적으로 열거되어 있습니다.

차임 연체(제1호), 거짓·부정 임차(제2호), 상당한 보상 합의(제3호), 무단 전대(제4호), 고의·중과실 파손(제5호), 목적물 멸실(제6호), 철거·재건축(제7호), 실거주(제8호), 중대한 의무 위반 등(제9호)입니다.

자세한 사안은 상담 시 계약서와 증거를 함께 검토해드립니다.

Q2. 차임 연체 얼마부터 거절할 수 있나요?

연체 누적 금액이 2기분 차임액(예: 월 100만 원이면 200만 원)에 달한 사실이 있으면 거절 사유로 검토될 수 있습니다.

법문은 "연체 횟수"가 아닌 "2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우"로 규정하고 있어, 누적 금액이 기준입니다.

갱신청구권 행사 시점에 연체 상태가 지속되어야 하는지에 대해서는 학설·하급심에 다툼이 있어, 개별 사안별 검토가 필요합니다.

Q3. 실거주 사유 거절의 요건은 무엇인가요?

임대인 본인 또는 직계존속·직계비속(부모, 자녀)이 실제로 거주하려는 의사가 있어야 합니다.

거절 후 갱신되었을 임대차 기간(통상 2년)이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면, 세입자에게 법정 손해배상 책임을 집니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).

실거주 의사를 증명할 수 있는 자료(전입 예정 확인서, 직장 이전 증명 등)를 준비하는 것이 좋습니다.

Q4. 임대인이 매매를 이유로 거절하면 어떻게 되나요?

단순히 "집을 팔고 싶다"는 이유만으로는 갱신 거절이 인정되지 않습니다.

매매 목적은 제6조의3 제1항 각 호에 해당하지 않으므로, 세입자는 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.

이 경우 임대인은 세입자가 거주하는 상태에서 매매를 진행하거나, 세입자와 합의 하에 계약을 종료해야 합니다.

Q5. 거절 통지는 언제까지 해야 하나요?

계약 만료 전 6개월부터 2개월까지의 기간 사이에 내용증명으로 발송해야 합니다.

2020년 6월 9일 개정된 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 종전 "1개월 전"에서 "2개월 전"으로 변경되었으므로 유의해야 합니다.

이 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 성립하여 거절할 수 없습니다.

Q6. 세입자가 거절에 불복하면 어떻게 하나요?

임대인은 계약 만료 후 명도소송을 제기해야 합니다.

계약 만료 전에는 인도청구권이 발생하지 않아 명도소송을 제기할 수 없다는 점에 유의해야 합니다.

법원은 거절 사유가 실제로 법에 해당하는지 엄격하게 심사하므로, 증거 준비가 중요합니다.

Q7. 갱신 거절 후 명도 절차와 기간은 어떻게 되나요?

내용증명 발송 → 세입자 이의 → 계약 만료 후 명도소송 제기 → 승소 판결 → 강제집행 순서로 진행됩니다.

저희 사무소 경험상 통상 4-9개월 정도 소요되나, 사건 유형과 법원 사정에 따라 편차가 있을 수 있습니다.

저희 사무소는 각 단계별로 체계적인 조력을 제공합니다.

Q8. 부당 거절 시 손해배상 위험을 회피하려면 어떻게 해야 하나요?

거절 사유가 법에 명확히 해당하는지 사전에 검토하고, 증거를 충분히 확보해야 합니다.

특히 실거주(제8호) 사유는 거절 후 갱신되었을 기간(2년) 동안 실거주가 지속되어야 하며, 위반 시 법정 손해배상액은 ① 환산월차임 3개월분, ② 신규 임대 환산월차임 차액의 2년분, ③ 실제 손해액 중 가장 큰 금액으로 산정됩니다(제6조의3 제6항).

법률 전문가와 상담 후 진행하는 것이 가장 안전합니다.

혼자 고민하시는 시간이 길어질수록 선택지가 줄어듭니다. 계약 만료일이 다가올수록 대응 시간은 짧아지고, 증거 확보는 어려워집니다.

무엇을 선택하느냐보다 언제, 어떤 순서로 진행하느냐가 결과의 질을 결정합니다.
세심하게 조력하는 법률 파트너, 강현이 함께합니다.

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