[용인부동산전문변호사] 상가 권리금 못 받고 명도까지 요구받았을 때 어떻게 대응해야 할까

안녕하세요, 법률사무소 강현입니다.

"가게를 정리하려고 새 임차인을 데려왔는데, 임대인이 계약을 안 해줍니다.
권리금을 받을 길이 사라진 걸까요?"
"임대차가 끝났다며 나가라는데, 권리금은 한 푼도 못 받았습니다.
명도 소장까지 받았는데 어떻게 해야 하나요?"

상가를 운영하시면서 이런 상황을 마주하신다면, 막막하고 답답한 마음이 드시는 게 당연합니다.

오랜 시간 쌓아온 상권과 단골, 그리고 그 자리에 들어갈 때 지불했던 권리금이 한순간에 사라지는 것처럼 느껴지실 수 있습니다.

오늘은 용인 지역 자영업자분들이 가장 많이 겪으시는 상가 권리금 회수 방해와 명도소송 대응 방법에 대해 정리해드리겠습니다.

어떤 것이 좋다 나쁘다의 문제가 아니라, 임대차 종료 시점과 임대인의 행위 유형에 따라 적합한 접근이 달라집니다.

한눈에 보기

용인에서 상가 권리금을 회수하지 못한 경우, 상가건물 임대차보호법(약칭 상가임대차법) 제10조의4에 따라 임대인을 상대로 손해배상청구를 할 수 있습니다.

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선했음에도 임대인이 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하거나 방해했다면, 방해행위로 인정될 가능성이 있습니다.

명도소송을 당한 경우에도 권리금 손해배상청구를 반소로 함께 제기하는 방식으로 대응할 수 있습니다.

핵심 포인트

• 근거 조문: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)

• 핵심 요건: 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지의 신규임차인 주선 사실

• 임대인 방해행위: 법 제10조의4 제1항 4개 호에 열거

• 손해배상 상한: 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액 (법 제10조의4 제3항)

• 청구 소멸시효: 임대차 종료일부터 3년 (법 제10조의4 제4항)

• 유의사항: 과거 3기 이상 차임을 연체한 사실이 있다면 권리금 보호 대상에서 제외될 수 있어 사전 검토가 필요합니다 (법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제1호)

용인에서 상가 권리금 분쟁은 왜 자주 발생할까요

용인은 수지·기흥·처인구를 중심으로 상권이 빠르게 재편되고 있는데요.
이런 지역적 특성이 권리금 분쟁의 배경이 되는 경우가 많습니다.

먼저 임대인이 신규임차인과 계약 체결을 거부하는 유형입니다.

임차인이 새 임차인을 데려와 권리금 계약까지 체결하였는데, 임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하여 권리금 회수가 무산되는 사안이 자주 발생하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에 해당할 수 있습니다.

두 번째는 현저히 고액의 차임·보증금 요구입니다.

신규임차인에게 주변 상가건물의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하여 사실상 계약을 어렵게 만드는 방식인데요.
같은 법 제10조의4 제1항 제3호가 정한 방해행위에 해당할 수 있습니다.

세 번째는 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구·수수하는 유형입니다.

임차인이 데려온 신규임차인에게 임대인이 직접 권리금을 요구하거나 받는 방식으로, 제10조의4 제1항 제1호에 해당할 수 있습니다.

마지막으로 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 막는 행위가 있습니다.
임대인이 신규임차인에게 부담을 지우거나 조건을 붙여, 임차인에게 정당한 권리금이 흘러가지 못하게 막는 유형인데요. 제10조의4 제1항 제2호에 해당할 수 있습니다.

풀어쓰면 방해행위란, 임차인이 정당하게 회수할 수 있었던 권리금을 임대인이 부당한 방법으로 못 받게 만든 행위를 말합니다.

언제까지 대응해야 할까요

권리금 분쟁은 시점 관리가 결과를 좌우한다고 말씀드릴 수 있습니다.

가장 먼저 챙기셔야 할 것은 신규임차인 주선 시기입니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 신규임차인을 주선하는 등의 활동을 보호 대상으로 규정하고 있는데요.

이 기간을 벗어나 주선하면 보호 범위에서 벗어날 가능성이 큽니다.
다만 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 이야기가 달라집니다. 이때는 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 거절행위가 방해행위에 해당할 수 있다는 것이 대법원의 판시입니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결, 손해배상(기)). "내가 직접 쓸 거니 새 임차인 데려오지 마라"라는 취지의 통화·문자·이메일 기록이 있다면, 초기 상담 단계에서부터 이를 증거로 정리해두시는 것이 유리할 수 있습니다.

두 번째는 손해배상청구의 소멸시효입니다.

법 제10조의4 제4항은 임대차가 종료된 날부터 3년 이내에 청구해야 한다고 규정하고 있으며, 이 기간을 넘기면 청구권 자체가 소멸될 수 있습니다.

세 번째는 명도소송을 당했을 때의 대응 시점입니다.

민사소송법 제256조 제1항에 따르면 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출해야 하며, 이때 권리금 손해배상청구를 반소로 함께 제기하는 것이 실무상 유리한 경우가 많습니다.

풀어쓰면 반소란, 상대방이 나를 상대로 낸 소송에서 나도 상대방을 상대로 함께 다투는 청구를 말합니다.

여기에 실무적으로 중요한 점이 하나 더 있는데요. 증거 확보 시점입니다.

임대인과의 통화, 문자, 카카오톡, 신규임차인과의 계약 협상 자료는 임대차 종료 직후부터 사라지기 시작합니다.

통화 녹음, 문자 캡처, 이메일 저장은 상담 전에라도 미리 확보해두시는 게 좋습니다.

상가 권리금 회수와 명도 대응은 어떤 순서로 진행되나요

강현의 단계별 조력 프로세스는 다음과 같이 진행됩니다.

Step 1. 상담 및 사안 분석

임대차계약서, 신규임차인과의 협상 자료, 임대인과의 대화 기록을 종합적으로 검토합니다. 이 단계에서 방해행위 유형, 3기 차임 연체 여부 등 권리금 보호 요건을 함께 판단합니다.

Step 2. 내용증명 발송 및 협상

임대인에게 상가건물 임대차보호법 제10조의4 위반 사실을 통지하고, 손해배상 의사를 확인합니다. 이 단계에서 합의로 마무리되는 사안도 있습니다.

Step 3. 권리금 감정 및 청구액 산정

신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가 등)을 비교하여, 법 제10조의4 제3항이 정한 낮은 금액을 기준으로 청구액을 확정합니다.

Step 4. 손해배상청구 소송 제기

명도소송이 이미 진행 중이라면 반소로, 그렇지 않다면 본소로 손해배상청구를 제기합니다. 필요하다면 임대인 재산에 대한 가압류 등 보전처분을 병행합니다.

Step 5. 판결 및 강제집행

판결 확정 후 임대인이 이행하지 않으면, 임대인 명의 부동산이나 예금채권 등에 대해 강제집행을 진행합니다.

Step 6. 사후 자문

집행 완료 후에도 신규 상가 계약 시 유의사항, 향후 유사 분쟁 예방을 위한 자문을 이어갑니다.

많이 받는 오해 한 가지

"임대차가 10년 지나면 권리금 청구도 못 하는 것 아닌가요?"라는 질문을 자주 받는데요.

상가건물 임대차보호법 제10조 제2항의 계약갱신요구권은 10년으로 제한되지만, 제10조의4의 권리금 회수기회 보호는 갱신요구권과 별개의 제도입니다. 이와 관련하여 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(손해배상(기)·건물인도등)은 전체 임대차기간이 5년(당시 기준)을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도, 임대인이 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다는 취지로 판시한 바 있습니다.

즉 갱신 가능 기간이 지났다는 이유만으로 권리금을 포기하실 필요는 없다는 뜻입니다. 다만 사안별로 판단이 달라질 수 있으므로, 개별 상담을 통해 검토해볼 수 있습니다.

또 하나 자주 나오는 오해가 "임대인이 재건축한다고 하면 무조건 못 받는다"는 것인데요.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서는 같은 법 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우 임대인의 권리금 보호의무를 면제하고 있습니다.

그리고 제10조 제1항 제7호는 임대차계약 체결 당시 공사 시기·소요 기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 등을 갱신 거절의 정당한 사유로 정하고 있습니다.

즉 계약 체결 당시에 사전 고지되지 않았던 갑작스러운 재건축 통보는 제10조 제1항 제7호의 정당한 사유에 해당한다고 보기 어려우므로, 임대인이 제10조의4 제1항 단서를 근거로 권리금 방해 책임을 면하기는 쉽지 않을 수 있습니다.

한편 같은 단서의 다른 사유 중 3기 차임 연체(제10조 제1항 제1호)는 실무에서 임대인 측이 가장 자주 반박 카드로 꺼내는 항목인데요. 과거 임대차 기간 중 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있다면 권리금 보호의무가 발생하지 않을 수 있으므로, 상담 전에 임대료 납부 기록을 한 번 정리해두시는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 신규임차인 계약이 무산됐는데 지금 바로 상담해야 하나요?

A. 예, 가능한 한 빠른 상담을 권해드립니다.
임대인과의 통화·문자·카카오톡 기록은 시간이 지날수록 확보가 어려워지는 경우가 많습니다.

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지의 주선 시점이 매우 중요하므로, 이 기간 안에 상담을 받아두시는 것이 유리할 수 있습니다.

Q. 상가 권리금 손해배상 소송은 어떤 순서로 진행되나요?

A. 사안 분석 → 내용증명 → 감정 및 청구액 산정 → 소장 접수(또는 반소 제기) → 변론 → 판결 → 강제집행 순으로 진행됩니다. 통상 1심 기준 6개월에서 1년 정도 소요되는 경우가 많으며, 권리금 감정 절차가 포함되면 기간이 더 늘어날 수 있습니다.

Q. 상가 권리금 손해배상 청구 비용은 어떻게 산정되나요?

A. 청구 금액과 사안의 복잡도에 따라 산정됩니다.
명도소송과 병행되는 경우, 반소 제기 방식에 따라 인지대·송달료 등이 달라질 수 있습니다. 정확한 견적은 자료를 검토한 뒤 개별적으로 안내드리고 있습니다.

Q. 상대방 임대인이 대형 로펌 변호사를 선임했는데 저는 어떻게 해야 하나요?

A. 상대방의 규모보다 중요한 것은 사실관계에 부합하는 증거와 법리입니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임차인 보호를 위한 조항인 만큼, 요건 충족 여부를 정확히 정리하면 대응 가능한 사안이 많습니다.
강현은 형사적 시각과 민사적 해결책을 통합하여 접근합니다.

Q. 평일에 시간이 안 되는데 상담 가능한가요?

A. 예, 평일 야간과 주말·공휴일 상담을 예약제로 운영하고 있습니다.
카카오톡 1:1 상담은 상시 가능하므로, 편하신 시간에 사전 예약을 문의해주시면 됩니다.

Q. 임대인이 재건축을 이유로 명도를 요구하는데 권리금 청구가 가능한가요?

A. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호는 임대차계약 체결 당시 공사 시기·소요 기간 등을 포함한 재건축 계획을 구체적으로 고지한 경우 등을 갱신 거절의 정당한 사유로 정하고 있습니다.

계약 후 갑작스럽게 재건축을 이유로 든 경우까지 정당한 사유로 보기는 어려운 경우가 많으므로, 사전 고지 여부와 권리금 회수 방해와의 관계를 함께 검토해볼 수 있습니다.

Q. 임대인이 직접 사용하겠다며 새 임차인과의 계약을 미리 거절하는데, 그래도 신규임차인을 주선해야 하나요?

A. 원칙적으로는 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선해야 합니다.
다만 임대인이 "내가 직접 쓸 것이니 새 임차인을 데려와도 계약하지 않겠다"고 확정적으로 거절 의사를 밝힌 경우, 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 거절행위가 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호의 방해행위에 해당할 수 있다는 취지로 판시하였습니다. 다만 임대인의 거절 의사가 확정적이었음을 입증할 통화 녹음·문자 등 증거 확보가 관건이 될 수 있습니다.

Q. 명도소송 소장을 받았는데 권리금은 어떻게 되찾을 수 있나요?

A. 민사소송법 제256조 제1항에 따라 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하시면서, 반소로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 위반에 따른 손해배상청구를 제기하는 방식이 실무상 자주 활용됩니다.

두 사건이 같은 법원에서 함께 심리되므로, 명도 여부와 권리금 손해가 함께 정리될 수 있습니다.

마무리하며

상가 권리금 분쟁은 무엇을 청구하느냐보다 언제, 어떤 순서로 대응하느냐가 결과의 질을 결정하는 경우가 많습니다.

임대차기간이 끝나기 6개월 전 신규임차인 주선 시점, 임대인과의 대화 증거 확보, 명도소송 답변서 제출 기한(소장 부본 송달일부터 30일).
이 세 가지 시점을 놓치지 않는 것이 핵심입니다.

혼자 고민하시는 시간이 길어질수록 선택지가 줄어들 수 있습니다.
임대인이 이미 명도소송을 제기했거나, 신규임차인과의 계약이 무산될 조짐이 보이신다면 초기 단계에서의 검토가 유리할 수 있습니다.

사안에 맞는 성실한 법률 조력으로, 결과로 증명하는 법률 파트너 강현이 함께합니다.

담당 변호사 안내

• 성명: 최용석 변호사

• 직위: 대표변호사

• 소속: 법률사무소 강현

• 전문변호사 등록: 부동산 전문변호사 (대한변호사협회) / 형사법 전문변호사 (대한변호사협회)

• 사법시험: 제53회 합격

• 사법연수원: 제43기 수료

• 프로필 페이지: https://www.kanghyunlaw.com/lawyers

자격 및 활동 이력

• 제53회 사법시험 합격

• 제43기 사법연수원 수료

• 前 법무법인(유) 정률 변호사

• 前 법무법인 화인 변호사

• 수원지방법원 민사 및 외국인 소송구조 변호사

• 現 법률사무소 강현 대표변호사

• 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사

• 대한변호사협회 등록 형사법 전문변호사

• 한국연예매니지먼트협회 / 대한가수협회 고문변호사

• 서울특별시 공익변호사

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참고 조문 및 판례 출처

• 상가건물 임대차보호법 (약칭: 상가임대차법) 제10조, 제10조의4 — 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr/법령/상가건물임대차보호법

• 민사소송법 제256조 — 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr/법령/민사소송법/제256조

• 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(손해배상(기)·건물인도등) — 대법원 종합법률정보 https://glaw.scourt.go.kr/

• 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(손해배상(기)) — 대법원 종합법률정보 https://glaw.scourt.go.kr/

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